서울 집값하락? 아파트 팔아야 하나?

   거래절벽, 집값 하락 징후 포착?

우리나라 사람들에게 부동산은 절대적인 자산이다. 특히 서울 아파트의 경우 가격은 수요와 공급으로 결정된다. 수요가 많아지면 가격은 오르고 공급이 증가하면 가격은 하락한다.

 

즉 집을 파는 사람이 사는 사람보다 많다면 집값은 떨어질 가능성이 높다. 반면에 파는 사람보다 사는 사람이 많다면 집값은 상승할 것이다.

 

최근 작년의 빠른 가격 상승과 금리인상, 각종규제로 인해 집을 사려는 사람이 줄고 있는 상황이다. 반면 집값 상승세는 멈추었다. 사는 사람이 줄고 있고 파는 사람도 줄고 있다.

 

 

때문에 영끌한 분들이나 서울 아파트 투자를 하고 있는 분들은 서울 집값 하락 징후가 나왔다는 언론의 이야기에 아파트 급매로 라도 처분해야 고민을 많이들 할 수밖에 없다.

 

 

  집값 하락 다주택자에 의해 결정된다

 

향후 아파트 투자 서울 집값을 전망하는 데 있어 집을 보유한 사람들이 집을 파느냐가 굉장히 중요한 변수가 될 수 있다. 매도 물량을 전망할 때 우선 현재 우리나라에서 누가 서울에 집을 얼마나 가지고 있느냐에 대한 면밀한 분석이 필요하다.

 

우리나라 주택 수는 2019년 기준 총 1,812만 7천 호다. 이 중에서 아파트가 1,128만 7천호로 62%를 차지한다. 반면 일반 가구 2,034만 3천 가구 중에서 주택을 소유한 가구는 1,145만 6천 가구로 전체 가구 중 56.3%가 집을 가지고 있다. 주택을 소유하지 않은 가구는 43.7%다.

여기서 주택 소유율에 대해 살펴보도록 하자. 주택 수는 1,812만7천 호이고 가구 수는 2,034만 3천 호이므로 한 가구가 주택 하나씩만 가지고 있다면 단순하게 계산해서 주택 소유율은 89%가 넘어야 한다. 그러나 실제 주택 소유율은 56.3%에 불과한 상황이다.

 

어떤 가구는 집을 못 가진 반면, 어떤 가구는 집을 두 채 이상 가지고 있기때문에 주택 소유율이 낮게 계산된다. 그렇다면 집을 두 채 이상 가진 가구는 얼마나 될까? 주택을 두 채이상 보유한 가구는 317만 가구로 전체 가구의 16%에 해당한다. 집을 가진 가구 중 28%가 집을 두 채 이상 보유하고 있다.

 

  다주택자가 중요한 이유

 

 

현실적으로 집을 한 채 보유한 가구에서는 집을 팔기 쉽지 않으니 유통 시장에서 매도 물량(공급)을 결정하는 것은 집을 두 채 이상 보유한 가구일 가능성이 크다. 따라서 다주택자들의 매도 물량 증감 여부가 향후 집값 하락 또는 상승을 좌우하는 데 결정적인 영향을 미칠 것이다.

 

다주택자들은 어떤 주택을 보유하고 있을까?

 

서울 주요 재건축 아파트의 등기부등본을 발급받아 단지별 실거주 비율을 조사한 바에 의하면 강남구에 위치한 재건축 아파트는 실거주 비율이 31.5%, 노원구의 새건축 아파트는 실거주 비율이 12.5%에 불과했다. 즉 재건축 아파트일수록 실거주 비율이 낮은 것으로 조사됐다.

노후 주택 비율이 높은 우리나라 특성상 많은 다주택자가 재건축·재개발을 앞둔 주택을 투자 목적으로 보유하고 있다고 실증적으로 판단할 수 있다. 즉 다주택자들이 한 채 더 보유한 집은 향후 투자수익률이 클 것으로 기대되는 재건축·재개발 대상 주택의 비중이 높다.

 

결국 시장에 공급 가능한 집을 가진 자는  투자 목적으로 집을 보유한 사람들이다. 투자 목적으로 집을 보유하고 있는 사람들이 집을 파느냐 계속 보유하느냐에 따라 향후 서울 집값 상승과 하락이 결정될 가능성이 크다. 지금 집을 보유하고 있는데, 기대 수익률이 낮거나 혹은 마이너스라면 당장 집을 팔 것이다. 반면 기대 수익률이 높다면 집을 당장 팔 이유가 없다.

 

  규제 완화와 집값 하락 가능 여부

 

이러한 측면에서 최근 재건축을 중심으로 형성된 규제 완화 기대감은 집을 보유한 투자자들의 기대 수익률을 상승시키는 결정적인 원인이 되고 있다. 특히 재테크 수단으로 아파트 투자 목적으로 재건축 대상 아파트를 다수 보유하고 있는 상황에서 규제 완화 이슈는 기대 수익률을 더욱 상승시켜 매물을 줄이는 역할을 한다. 또한 양도세와 보유세 등 세금 완화 가능성도 기대 수익률을 올리는 효과를 발휘하고 있다.

 

 

  서울 집값 하락 당분간 어렵다

 

단기적으로 집값이 안정되기 위해서는 매도 물량이 증가해야 한다. 그러나 지금처럼 집을 보유한 사람들이 기대 수익을 높게 생각하는 한 매도 물량이 늘어날 가능성은 적다. 사실 기대 수익을 인위적으로 낮출 수 있는 방법은 많지 않다. 기대 수익은 심리적인 측면이 강하기 때문이다.

 

 

그래서 부동산 정책도 쉽지 않은 상황이다. 유일하게 기대 수익률을 낮출 수 있는 방법은 조세 수단이다.

 

 

  매물 감소 심화

 

문재인 정부때 규제로 주택 매도 물량이 증가하리라고 생각했지만 투자자들은 증여와 버티기로 옷을 더욱 여미기 시작했다. 매도 물량은 더욱 줄어들고 오히려 이제는 햇살이 비치리라는 기대감이 커지고 있다.

 

개인적으로 현재 부동산 시장이 하락기의 모습을 조금 보이고 있긴 하나 주택 가격 상승은 전 세계적인 추세이기에 아파트 급매로 서둘러 팔 필요는 없어 보인다. 그렇다고 금리 인상기에 레버리지로 아파트 투자도 아니다. 빚이 없다면 들고 가보는 게 가장 유효해 보인다.