한강뷰, 강남아파트 부동산 전망

한강뷰? 강남 아파트?

 

서울 평균 아파트 가격은 10억을 넘어선 지 오래고 전세가도 10억을 넘는 곳이 많다. 부동산 시장이 2022년부터 본격적인 조정장이라는 전망이 있지만 한강뷰 아파트, 강남 아파트는 여전히 시장을 이끌면서 하락이 아닌 소폭 상승을 하면서 굳건하게 가격 방어를 하고 있다.

 

빅데이터 분석 결과에 따르면 현재 대한민국의 초고가 럭셔리 아파트 시장은 강남구, 서초구, 용산구 성동구가 주도하고 있는 상황이다. 오늘 한번 부동산 전망을 해보면서 한강뷰 아파트와 강남 아파트에 대한 이야길 해보려고 한다.

 

 

서울의 초고가 아파트 분포

 

 

우리나라에서 부자들이 가장 많이 사는 동네는 어디일까? 아마 질문을 받은 이들은 대부분 '강남'이라고 어렵지 않게 대답할 것이다. 그러나 조금 더 구체적으로 어느 동의 어느 단지인지를 묻거나, 2등 동네를 물었을 때 대답할 수 있는 사람은 의외로 많지 않을 것이다.

 

 

그렇다면 대한민국에서 실제로 초고가 주택들이 활발히 거래되고 있는 동네는 어디이며, 앞으로 어떤 동네가 럭셔리 주택 시장을 이끌게 될까? 고가 주택 시장의 트렌드를 읽기 위해 2019년과 2020년, 실거래가 상위 10건을 우선 살펴보았다. 우선 구별로 데이터를 보고 더 구체적인 동네를 알아보기 위해 추가로 더 살펴보도록 하자. 빅데이터를 전수 분석한 결과, 30억 원 이상의 가격으로 거래된 아파트가 가장 많은 곳은 역시 '강남구'였다.

 

 

서울시 전체에서 30억 원 이상 아파트의 거래량 주에서 강남구와 서초구가 시장을 이끌고 있고 특히 압구정동과 반포동이 거래건수가 많았다.

 

 

한강변 아파트 상승세

 

 

강남구와 서초구로 불리는 강남 아파트가 초고가 아파트 시장을 주도하고 있는 걸 알 수 있다. 서초구의 거래량은 2019년 209에서 2020년 265 채로 눈에 띄는 상승을 보여줬다. 이는 서초구에 위치한 한강변 아파트의 가격이 오름으로써 30억 원 이상 아파트의 대열에 합류한 곳이 많은 탓이다.

 

또 하나 눈여겨볼 점은 차지한 구가 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구) 중 하나인 송파구가 아니라 '용산구'라는 것이다. 송파구는 두 해 모두 5위에 그쳤고 거래량도 2019년 7채, 2020년 17에 불과했다.

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송파구보다는 용산구

 

 

많은 사람들의 예상과는 달리, 송파구에는 초고가 럭셔리 아파트가 생각보다 적다.

잠실에 있는 롯데 시그니엘 같은 곳이 상징적으로 존재해 럭셔리한 이미지를 만들었을 뿐이다. 한강뷰 아파트 하면 잠실이었다. 잠실주공과 장미아파트 등등 말이다.

 

 

물론 대규모로 재개발된 아파트들 역시 평균 대비 고가이긴 하지만 초고가 시장으로 분류될 수준은 아니다. 오히려 초고가 아파트의 수는 용산구와 성동구가 더 많다. 현재 대한민국의 초고가 럭셔리 아파트 시장은 강남구, 서초구, 용산구, 성동구가 주도하는 상황이다.

 

한강뷰 강남 아파트

 

 

동 단위로 더 세밀하게 데이터를 분석해보면 30억 원 이상 아파트 거래량은 서초구 반포동이 1위, 강남구 압구정동이 2위를 차지했다. 그 외에도 주요 아파트 단지 최고가 경신 사례를 보면 공간적으로 분포가 집중된 패턴이 나타난다. 여기서는 특히 2가지 트렌드를 읽을 수 있다.

 

 

1. 고급 강남 아파트는 한강 따라 확장중

 

한강변을 따라 형성된 고급 강남아파트 라인은 강을 중심으로 남쪽에는 반포동(동작대교~영동대교), 잠원동, 압구정동, 청담동이, 북쪽에는 이촌동, 한남동, 성수 1가 1동이 있다. 2020년에는 영역이 오른쪽으로 확장돼 잠실동이 추가됐다. 이 지역들이 꼭 한강 주변에 있어서 럭셔리 아파트 밴드를 형성한다고 단정할 수는 없다. 하지만 이 지역들은 강을 끼고 서울에서 지리적으로 매우 뛰어난 접근성을 갖고 있다. 예를 들어 한강변에 있는 강남구 압구정동은 강남, 여의도, 왕십리, 성수, 종로 등 서울 어느 지역으로도 30분 내 이동이 가능하다.

 

2, 강남 직주근접과 학군

 

강남 오피스 타운과 학원가 주변이 럭셔리 타운이 되고 있다. 강남의 오피스 타운과 학원가 주변에 해당하는 지역은 강남구 대치동, 도곡동, 삼성동이다. 지금은 이 영역이 개포동까지 확장되고 있다. '대치동 학군'이라는 용어에서 알 수 있듯이 대치동과 도곡동, 삼성동 일대는 우리나라에서 가장 유명한 학원가가 있는 지역이다. 그리고 고등학교 학군을 볼 때 휘문고, 중동고, 단 국고, 중대부고, 경기여고, 진선여고, 숙명여고 등 선호도가 높은 고등학교들이 모여 있다. 학군과 생활권을 고려했을 때, 대치동을 중심으로 개포동과 역삼동은 같은 권역으로 볼 수 있다. 개포동은 재개발이 마무리되고 신축 아파트들이 들어서며 새롭게 럭셔리 타 운화 되고 있다. 이 지역은 앞으로도 초고가 아파트 거래가 지속적으로 발생할 가능성이 높다.

 

 

 

특정 단지의 고급화 심화

 

럭셔리 아파트 시장을 단지 단위로 더 정밀하게 분석해보면 일부 단지의 고가화가 상당하다는 것을 알 수 있다. 특히 고가주택 거래량이 가장 많은 서초구 반포동 소재 아파트 단지들이 그렇다. 반포자이, 아크로리버파크, 래미안퍼스티지, 반포주공 1단지가 상위 4개 단지를 차지했다. 그리고 그 뒤를 한남동의 한남 더 힐, 대치·도곡동의 동부센트레빌, 도곡렉슬이 이었다. 그 외에 곧 재건축이 진행될 것으로 기대되는 압구정동 (구) 현대아파트와 (신) 현대아파트가 고가로 거래되었다. 압구정 현대아파트는 1976년도에 분양된 구축임에도 불구하고 30억 원 이상의 고가로 거래되는 대표적인 럭셔리 주택이다.

이 아파트는 재건축에 대한 기대감이 커지면서 신고가 거래가 줄지어 나오고 있다. 이곳은 신축으로 거듭날 때 큰 폭의 가격 상승이 다시 한번 이어질 것으로 예측된다.