생애최초 주택구입 LTV완화(LTV,DTI,DSR용어 총정리)

복잡한 부동산 용어

 

요즘 시대엔 주택을 구매할 때 레버리지를 일으키지 않고는 월급만으로는 주택을 구매할 수 없는 시대가 왔다.

 

은행의 주택담보에 관한 규제도 더욱 강화되었는데  LTV 한도나 DTI, DSR계산법에 대해서 정확히 알고 있는 게 중요하다.

 

그래서 오늘은 주택담보대출을 고려하고 있는 분들에게 도움이 되는 가장 기초적인 지식을 공유하고자 한다.

 

 

 

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LTV : 주택담보대출비율

 

 

전체 집값 중 대출을 받을 수 있는 비율을 말한다.(Loan To Value ratio)

 

LTV가 40%라면? 대출의 담보 대상이 되는 주택 가격의 40%까지만 대출이 가능하다는 뜻이다.

 

 

 

 

 

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DTI : 총부채상환비율

 

연 소득에서 대출 원리금 상환액이 차지하는 비율로, 개인의 채무 상환 능력을 평가하는 지표다.(Debt to Income)

 

받고자 하는 '신규 주택담보대출의 원금과 이자, 금융 부채 이자 등을 고려해 개인의 채무 상환 능력을 평가한다.

 

 

 

 

주택담보대출뿐만이 아니라 모든 대출 ( 차량 할부금, 학자금대출, 신용대출 등의 이자 )을 포함해서 이자 상환액을 산정한다.

 

예를들어 연봉이 1억 원이고, DTI가 40이라고 가정한다면 1억 원 * 40% = 4,000만 원

 

연봉 중 1년에 4,000만 원까지만 대출을 상환하는 데 사용하라는 것이다.

 

상환 원리금 ( 원금 + 이자 )이 4,000만 원이 넘지 않도록 대출받으라는 의미이다.

 

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DSR : 총부채 원리금 상환 비율

 

 

 

연 소득 대비 모든 금융 부채의 원리금 상환액 비율로, 개인의 총 금융부채 상환 능력을 평가하기 위해 활용하는 지표다.(Debt service ratio)

 

 

DTI가 더 강화된 것이 DSR이다.

 

DTI는 원리금이 주택이 기준이었지만, DSR은 보유한 모든 부채가 기준이다.

 

원리금도 포함을 하여 계산하므로 기간이 짧은 (신용, 상가)등의 대출이 있다면, 주택 담보를 받을 수 있는 금액이 대폭 감소된다.

 

예전에는 주택 담보를 받고, 부족한 금액을 신용대출 등을 통해서 해결하였지만, 이제는 불가능하다.

 

예를 들어 연 소득이 1억, DSR 40% 적용하면 총부채의 원리금 상환 비율이 4천만 원이다.

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만약 5천만 원 신용대출이 있다면(상환 기간 5년) 1년에 약 천만원 이상의 비용이 해당 상품으로 인하여 발생을 한다.

 

이에 주택 담보를 받을 때, 1년 원리금 + 이자 금액이 3천만 원을 넘을 수 없다.

 

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 LTV 80% 완화? 효과는? 

 

 8월 1일부터 " 지역, 주택 가격 "관계없이 생애 최초 주택 구입자라면 LTV 80% 6억 원 한도로 자금을 이용할 수 있다.

 

실수요자 입장에서는 보다 자금 이용에 수월해져서, 선택의 폭을 넓힐 수 있게 되었다.

 

다만 DSR은 그대로 40% 현행 유지되기 때문에 이에 고소득자가 아니라면 체감효과가 크지 않을 수 있겠다.

 

 

계약갱신청구권(월세 세액공제 조건)