계약갱신청구권(월세 세액공제 조건)

이사철이 다가오는 9월인데도 아직까지 전세 거래 절벽이 일어나고있고 전 정부에서 임대차 3법으로 불리는 법을 시행하면서 임차인들의 보호하려 하지만 실상은 그러하지 못하다.

계약갱신청구권 그리고 그에 따른 월세 연말정산 소득 세액공제 조건을 알아보자.

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계약갱신청구권

계약갱신청구권은 최대 전세 4년의 주거를 보장하는 게 아니라 1회에 한해 기존 계약을 2년 연장할 수 있는 권리를 부여한다.

 

세입자는 기존에 거주한 기간에 상관없이 현재의 임대차계약 만료 6개월~2개월 전(2020년 12월 10일 이후 계약 분부터 이전 계약은 6개월~1개월 전까지 갱신을 요구할 수 있다.

 

임차인은 계약갱신청구권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년에 한한다.

 

계약갱신청구권과 만기연장 세입자들이 고민되는 건 계약갱신을 할 때 집주인이 전세자금대출 만기 연장에 동의를 해줄지여부다.

 

임대차법 시행 이후 집주인 입장에서는 최대 4년간 전세 보증금을 시세 수준으로 올릴 수 없다. 집주인이 손해를 피하려면 기존 세입자를 내보내야 하는데, 세입자를 위해 전세대출 만기 연장에 동의해주지 않을 수 있다는 우려가 있다.

 

하지만 기존 전세대출을 연장하거나 금액을 늘릴 때 집주인의 동의가 필요하지 않다는 게 정부의 판단이다.

 

집주인 동의가 필요할까

 

은행은 전세대출을 할 때 주택금융공사와 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험 (SGI) 셋 중 한 곳의 보증을 끼고 해준다.

 

조금더 알아보면 전세대출을 증액 없이 기간을 연장할 때는 어떤 보증 기관을 이용해도 집주인의 동의는 물론 통지는 필요하지 않다.

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증액할 때는 임대인의 동의는 필요하지 않고 통지로 가능하다.

 

그동안 은행이 사기 전세대출을 피하기 위해 관행처럼 임대인에게 연장 전세계약을 확인해온 것은 사실이다.

 

앞으로는 집주인의 동의는 물론 통지 방식도 임차인에게 피해가 발생하지 않도록 모바일 메시지, 관계인 수령 등으로 확대할 예정이라 한다.

계약갱신청구권 사용못하는 이유

 

다만 집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 예외조항이 있다. 집주인을 비롯해 직계존속 · 비속이 실거주를 위해 이사하는 경우다.

 

이때 집주인이 거짓말을 했는지 확인할 수 있는 방법은 세입자가 퇴거한 후에도 임대차 정보를 열람할 수 있는 것이다.

 

집주인이 직접 살겠다고 해서 이사를 했는데, 약속과 달리 새 세입자를 받았다면 손해배상을 청구할 수 있다.

 

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월세 세액공제

 

한편 월세나 반전세로 거주하는 직장인의 경우 월세세액공제를 받을 수 있다는 것도 체크해야 한다.

 

소급청구 기간은 5년이며, 과거 월세를 내고 공제를 받지 못한 것도 환급 받을 수 있다.

12월 31일 기준으로 무주택자여여 하고 월세 계약한 자가 본인 또는 기본공제 대상자이면서 전입신고가 되어 있으면 월세 세액공제 조건 해당이 된다.

 

조건이 충족되지 않을땐 현금영수증을 통해서 월세 소득공제를 받을수 있는데 이때는 계약자 본인 혹은 소득이 없는 가족으로도 가능하다.

월세 연말정산 소득 세액공제 조건 기준은 무주택 세대주로 세대원을 포함해 총급여액이 7천만원이하여야한다.

 

대상주택은 전용 85제곱미터 이하의 주택이나 주거용 오피스텔, 원룸, 고시원 등이다.

 

월세 세액공제 신청은 집주인의 동의가 필요하지 않기 때문에 본인 스스로 공제 신청을 잘 챙겨야 한다.

 

월세 소득공제는 지급액의 10%를 연말정산 세액공제를 해주는데 연간 750만원 한도로 공제를 해주고 총 급여 5,500만원 이하는 12% 공제를 해주기 때문에 절세혜택이 크다고 볼 수 있다.